大型居住社区
联系方式
地址:上海市普陀区
新会路468号3F
电话:021-32530079
邮编:200060
大型居住社区

西甲买球纯保障房项目利润有限业内倡导商保一

  “建保障房只能保本,因此,目前上海的保障房建设基本都是国企,少有民营企业参与。上实城开副总裁李滨向早报记者表示,建设保障房要调动起民营企业的积极性非常重要。而商保一体制这种模式有利于开发企业从商品房销售的利润来弥补保障房建设成本,从而增加房企参与开发的兴趣。

  专家指出,商保一体的建设模式是在保障房的项目中配建商品房,可以在一定程度上减轻地方政府保障房建设的融资压力,同时也可加大保障房的供应量。”

  “保障性住房建设”首次写进党代会报告。十八大报告中提出,建立市场配置和政府保障相结合的住房制度,加强保障性住房建设和管理,满足困难家庭基本需求。

  2012年年末,中央政治局会议又提出“加强房地产市场调控和住房保障工作”,明确了2013年房地产市场调控的宗旨不变,同时也更明确了保障房建设工作将持续推进的决心。

  然而在保障房大举推进的过程中,投资巨大、收益过低、资金缺口等问题,仍然棘手。

  2012年上海保障房的施工面积接近3000万-5000多万平方米,施工量可谓相当巨大。同策咨询截至2012年12月19日的统计数据显示,上海2012年共挂牌保障房用地49幅,总出让面积283.06万平方米,总建筑面积526.28万平方米,完成年度450万平方米推地任务的62.9%。

  值得关注的是,在2012年成交的所有保障性住房地块中,无一例外均是底价成交。这些竞得者基本为上海市级或区级国有开发企业或其附属企业。

  “建保障房只能保本,因此,目前上海的保障房建设基本都是国企,少有民营企业参与。”上实城开副总裁李滨向早报记者分析,“以经济适用房为例,经济适用房的利润是在上海保障房规定中明确规定的,是直接成本的3%,不可以违背。但市场上各企业的情况不同,我们城开没有自己的施工单位,所以我们的施工单位都是公开招投标,按照社会合作模式,有一些大集团有自己的施工单位,那么它在施工单位中会有一部分利润归属集团。像城开就是明账了,就是3%,而且严格来说,3%是达不到的,因为,在这3%中还有25%的企业所得税,另外还有一些规费、质量保证金等。所以说,建保障房只能够保本。

  据李滨介绍,如今,建造保障房的成本并不低。虽然说建设保障房在选材上相对经济实惠一些,但是它的建安成本与建造商品房相差无几。土地成本方面,目前保障房用地按规定动迁安置房用地与商品房拿地流程一样,也是由招拍挂得来,同样要支付土地出让金;公共租赁房和经济适用房用地则是由政府划拨。

  同策咨询研究中心总监张宏伟表示,保障房建设看似总投资量大,但是经济适用房和动迁房一般都能在2-3年内收回成本,而廉租房和公租房具有较长的成本回收期。西甲买球

  据了解,上海的保障房结构是廉租住房、公共租赁住房、经济适用房、动迁安置房“四位一体”的住房保障体系。目前,经济适用房就是以“大企业对口大基地”的形式在建,廉租房和公租房是类似概念的保障用房,廉租房主要是以实物配租和货币补贴的方式来实现,公租房目前上海的主要模式是以政府开发为主导,单位开发用于本单位职工住房需求,或者是由企业垫资代建,由公积金机构收购后来提供租赁,企业则实现现金回流。

  “保障房的建造周期相对来说比较短,主要看项目规模和开发节奏,最主要是配合政府的需要。”李滨以城开建设的位于闵行区梅陇镇的上海晶城项目为例。2009年底动工,整个建筑面积60万平方米,到目前已经有50万平方米在建,四分之一已经交付,还有四分之三将在2013年全部完成交付,像这个项目的开发强度是很大的,一般做商品房开发就不会这么快。

  李滨介绍,上海的“四位一体”保障房模式,上海晶城就占了“三位”,单个项目来说它的规模在上海属于比较大的。现在一期共1680套,主要用于公共租赁房房源,2013年下半年面市。二期一共3000套左右,西甲买球2012年底已达到竣工条件,计划2013年7月份面市,属于经济适用房,定价在9000元/平方米左右。整个工程按照“四高”的要求建设,地段、房型设计、建造质量都很好,预期的去化比较理想。

  近日有消息称,2013年第一块保障房用地同样落地本地国企。2012年12月中旬,上海市规划和国土资源局以7231万元的价格挂牌推出嘉定区大型居住社区黄渡基地一期7号地块。该地块目前已确定由国有房企上海中房置业股份有限公司取得开发权。

  “这幅地块运用了商保一体的建设模式,这种模式让保障房开发商有利可图,或能增加民营企业参与保障房建设的积极性。”中国房产信息集团分析师薛建雄告诉记者,该地块除部分经济适用房、部分动迁安置房外,还配备了一定比例的普通商品住宅和商业办公项目。这个大型保障房基地并不是单纯的保障房项目,还包含大量的可售商品房,而保障房建设成本可以从大量商品房销售的利润来弥补。

  “我很赞成这种模式,政府只要有这种政策设计,就不用担心资金问题,这样企业也有能力平衡资金流,控制开发节奏,如果商品房能适时进入市场,有了现金回流,它就能弥补保障房的建设资金。”李滨表示,上海的保障房建设主要是以“大企业对口大基地”的形式在操作,保障房建设任务主要还是由国有企业来承担,因此,调动民营企业的积极性非常重要。

  在保障房的项目中配建商品房,或是在商品房项目中加入保障房配建份额,可以在一定程度上减轻地方政府保障房建设的融资压力,同时也可加大保障房的供应量,近年来得到地方政府越来越多的尝试。

  李滨表示,在商品房中配建保障房其实属于市场范畴,严格意义上来说它是一个土地出让条件。而在保障房中建商品房,属于保障房领域,它也有准确的文件规定,上海在“599号文”中提到,企业如果是以自由土地开发保障房可以有不超过50%的比例用于商品房开发,这个政策其实是与“退二进三”(即第二产业,诸如水泥厂、纺织厂、制造业用房等搬至城市边缘或者郊区,腾出的地块,房产商拿地后必须将50%用于建设保障性住房)的政策衔接配套的。

  2012年12月19日,上海市人大常委会主任会议透出消息称,中央已经批准的上海实施公积金贷款支持保障房建设项目,其贷款总额度已经达到113亿元。事实上,早在2012年10月份,上海市住房公积金管理委员会、市公积金管理中心曾在市政府举行“住房公积金贷款支持保障性住房建设项目签约仪式”,此举标志着上海2012年住房公积金贷款支持保障性住房建设试点工作全面启动。

  据悉,西甲买球!2012年10月份,获得公积金贷款的项目有杨浦区116街坊棚户区项目、杨浦区106街坊公租房项目、顾村镇新选址一号基地项目、浦江镇鲁汇基地二期项目等。上海是住建部下批的28个利用住房公积金贷款支持保障房建设的试点城市,此次获批的113亿元,是获批资金最大的城市之一,这在很大程度上缓解了上海保障房建设资金缺口问题。

  “公积金中心的贷款2012年一共扶持了二三十个项目,因为它的贷款条件比较优惠,利率也比市场利率低,只要你是符合条件的保障性住房,都能提供资金方面的贷款,这在很大程度上暂时缓解了保障房建设资金的缺口。”李滨向记者透露,保障房融资目前除了公积金贷款、银行贷款,还有就是集团股东的借款,属于企业自有资金范畴,另外还可以发行以保障房为主要投向的企业债。

  此外,上海银监局消息显示,截至2012年9月末,上海市名单制项下保障房贷款余额782.8亿元,同口径较年初增加253.5亿元。截至2012年9月末,银行业金融机构保障性安居工程贷款余额达到6139亿元,当年新增1487亿元,同比增长47.6%。上海保障房贷款新增额占全国的17%,保障房贷款增量占同期上海住房开发贷款增量的比重达到128%。上海银监局公开表示,辖内银行压缩了其他商业性住房开发贷款,住房开发贷款的全部增量均用于支持本市保障房建设。

  “不过,在保障房漂亮的开工、竣工数据背后,巨大的资金投入始终是一大难题。”中原集团研究中心研究总监张海清表示,虽然政府在对保障房建设投以巨大支持的同时,也在不断拓宽社会融资渠道,但毕竟难以维持保障房庞大的资金需求。

  住房和城乡建设部近日传出消息,2013年城镇保障性安居工程建设的任务是基本建成460万套,新开工600万套。与2012年的计划相比建成量及新开工量均有所下降,而施力重点将转移到保证建设质量,以及完善管理机制上来。

  全国工商联房地产商会会长聂梅生认为,政府先把廉租房做起来,做到应保尽保,并形成不同层次的住房体系,这种住房双轨制是大家可以接受的,也与国际上的通行做法接轨。

  中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌也公开表示,现在保障房体系已经越来越清晰,数量在加大、速度在加快,这样一个新的发展阶段迫切需要制度创新。要从管理上、分配上、进入退出以及质量保障各方面进行完善。既需要有一定高度的顶层设计,又需要着眼未来的长期规划,保障房建设一定要制度化法律化。

  德佑地产研究主任陆骑麟对记者表示,目前保障房出现了一定数量的出租等违规行为,此外,保障房建设主要以外围区域的建设为主,区域的交通生活配套设施不健全也是一大弊端。

  锦和房地产有限公司品牌中心总经理沙立松认为,保障房受益群体虽然一再扩容,但受益人群数量增幅却未见大幅增长。同时经济适用房因为部分产权、地处偏远、户型限制等对受益人群的吸引力目前已大幅降低。此外,保障房退出机制会存在制度漏洞。保障房受益群体伴随时间推移,在家庭条件好转情况下,往往很难实现完美退出。

  “直观来看,资金还是个问题,因为我们的保障房建设曾经有一段空白期,转轨变成市场化以后,突然又变得很迫切,阶段性的资金需求矛盾就集中起来了。”李滨指出,为什么上海会以企业作为资金的负担方来建经济适用房,主要就是这个原因,政府无法一下子拿出这么多钱来做这个事情。但是长远来看,最大的矛盾焦点还在于保障房建设的政策设计,这是源头性的问题,如果政策设计能激励更多社会资本来参与保障房建设,那么资金的问题就迎刃而解了。

  上海社科院城市与房地产研究中心的张泓铭此前在接受早报记者采访时表示,“退二进三”捆绑出让的总体思路是正确的,是目前解决保障房用地困难的一种有效方式。保障房和商业项目捆绑的方式,可以弥补开发企业的部分利益损失,减小开发企业亏损的机会,使企业保证营收平衡和正常运转,同时也是在相应地减轻政府的压力。

  “建保障房只能保本,因此,目前上海的保障房建设基本都是国企,少有民营企业参与。上实城开副总裁李滨向早报记者表示,建设保障房要调动起民营企业的积极性非常重要。而商保一体制这种模式有利于开发企业从商品房销售的利润来弥补保障房建设成本,从而增加房企参与开发的兴趣。专家指出,商保一体的建设模式是在保障房的项目中配建商品房,可以在一定程度上减轻地方政府保障房建设的融资压力,同时也可加大保障房的供应量......

Copyright © 2002-2017 西甲买球 版权所有 黑ICP备16008406号-1